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林中：2017年的市场展望和战略选择
克日，，，，，，，，中信建投举行的“走遍千亿房企”系列运动走进了天下龙头房企之一——LETOU·(中国区)有限公司官网，，，，，，，，LETOU·(中国区)有限公司官网董事长林中等高管接待了调研团队，，，，，，，，双方就2017年市场的展望以及战略选择，，，，，，，，长三角三四线都会的转变以及生长远景等议题睁开了讨论。。。。。。
以下为董事长林中在调研聚会和答剖析师问环节中的精彩看法。。。。。。
?17年市场偏向：
1、审慎乐观；； ；；；2、平稳为主；； ；；；3、都会分解；； ；；；4、量缩价稳；； ；；；5、土地市场降温。。。。。。
?17年政策走势判断：
1、控一线、稳二线、活三四线；； ；；；2、避免大起大落，，，，，，，，平稳为主；； ；；；3、紧信贷、降杠杆，，，，，，，，避免房地产泡沫 ；； ；；；4、中央督办、地方调控、一城一策；； ；；；5、政策真空期，，，，，，，，已调控的16个都会不会加码也不会松开。。。。。。
?量价剖析：
17年成交量会有稍微下跌，，，，，，，，但不会下降太多，，，，，，，，其中一二线都会会有所镌汰，，，，，，，，三四线都会会有所增添；； ；；；17年成交均价小幅上升，，，，，，，，其中一二线都会均价坚持平稳，，，，，，，，三四线都会均价小幅上涨；； ；；；17年成交金额预计维持在11万亿到12万亿左右。。。。。。
?房地产投资：
17年开发投资增速预计小幅下降，，，，，，，，一二线都会开工量有所下降，，，，，，，，强三线开工量会坚持上升，，，，，，，，弱三四线都会开工量预计持平，，，，，，，，都会之间体现分解愈演愈烈。。。。。。
?一线都会：量缩价稳，，，，，，，，一手房价钱稳固，，，，，，，，二手房价钱预计到年底有10%到20%的回调幅度。。。。。。
?压力大的二线都会：量缩价跌。。。。。。
?压力中等二线都会：例如天津、武汉等，，，，，，，，已往涨的未几，，，，，，，，调控相对不严肃，，，，，，，，整体上量缩价稳。。。。。。
?压力小的二线都会：量稳，，，，，，，，价钱小幅增添，，，，，，，，如长沙、成都等。。。。。。
?没有压力的二线都会：量价齐升，，，，，，，，如重庆、沈阳等。。。。。。
?强三线都会：量价齐升。。。。。。
?若三四线都会：平价跑量，，，，，，，，去库存。。。。。。
一线都会和热门二线都会土地市场热度逐渐降温，，，，，，，，从去年10月到今年2月以来，，，，，，，，土地价钱坚持相对平稳，，，，，，，，没有凌驾去年9月10月的最高价位，，，，，，，，虽然回调幅度不大，，，，，，，，但土地市场参拍人数一直镌汰，，，，，，，，随着下半年房企资金面逐步主要，，，，，，，，预计这些都会的土地市场将有所降温。。。。。。
其他二线都会土地市场最先有所升温，，，，，，，，参拍人数一直增添；； ；；；强三四线都会，，，，，，，，一仲春份土地市场迅速升温，，，，，，，，拍地王频率有所上升；； ；；；弱三四线都会土地市场坚持平稳。。。。。。
首先大型开发商由于结构区域相对更广，，，，，，，，受到调控影响较小�。。。。�；； ；；；其次，，，，，，，，目今行业资金面一连收紧，，，，，，，，大型开发商无论在融资渠道照旧银行以及资源市场支持等方面较小型开发商优势更大，，，，，，，，受到影响较小。。。。。。今年中小开发商碰面临加速退出的时势，，，，，，，，市场保存较多潜在并购机缘，，，，，，，，预计到年底百强企业的市场集中度会越来越高。。。。。。
Q＆A
林董：今年三四线都会体现较好的主要有三类，，，，，，，，一类是受北上广深刚需外溢的卫星都会，，，，，，，，现在这类都会也受到政策调控；； ；；；第二类是长三角和珠三角的周边的强三线都会（经济较量蓬勃，，，，，，，，有工业支持，，，，，，，，生齿基础较量大，，，，，，，，有生齿导入能力）；； ；；；第三类是大型都会（如天津、武汉、郑州、成都）周边三四线都会，，，，，，，，其他较弱的三四线都会仍处于去库存状态。。。。。。
林董：我们以为17年拿地时机缘比16年要多，，，，，，，，16年我们谋划战略是多卖楼、少买地、囤现金、降欠债，，，，，，，，以是可以看到我们2016年净欠债率在下降，，，，，，，，现金在提高，，，，，，，，销售业绩大幅增添，，，，，，，，利润坚持一连稳固增添。。。。。。
就2017年土地市场来看，，，，，，，，特殊是在一些近期土地市场热度有所回落的焦点都会，，，，，，，，地价没有凌驾16年的高点，，，，，，，，但下行的空间预计也不会太多。。。。。。
其次在压力较大的二线都会，，，，，，，，土地市场已经有所回落，，，，，，，，如合肥等区域，，，，，，，，预计下半年这些区域土地市场时机缘更多，，，，，，，，在一些压力相对不大的二线都会，，，，，，，，上半年的时机反而会比下半年好。。。。。。预计今年大部分都会的土地市场都会保存时机，，，，，，，，但需要小心强三四线都会的地价过热。。。。。。
林董：现在一线都会照旧控制生齿增添，，，，，，，，控制土地供应，，，，，，，，未来土地供应一定会一连下降，，，，，，，，焦点在于一线都会的都会化政策，，，，，，，，一线都会背后尚有许多潜在供应可以释放：
1、容积率尚有向上的空间，，，，，，，，提高一线都会生齿密度；； ；；；2、上海和苏州同城化，，，，，，，，沿着交通线路会有大宗工地；； ；；；3、低效的工业用地；； ；；；从一线都会生长纪律来看，，，，，，，，现在已经由了开发销售阶段，，，，，，，，逐步进入开发销售+谋划持有并重的阶段，，，，，，，，未来一线都会将进入卫星城生长阶段，，，，，，，，供地都会在远郊和卫星都会，，，，，，，，主城区更多依赖都会更新供地。。。。。。现在一线都会需求仍然兴旺，，，，，，，，供应相对主要，，，，，，，，纵然市场欠好，，，，，，，，开发商也不会降低一线都会的项目售价，，，，，，，，除非政府继续限价，，，，，，，，以是一线都会今年基本泛起量缩价稳的状态。。。。。。
林董：今年一线都会和所有二线都会都可以看，，，，，，，，只要有合适的项目，，，，，，，，都会群之间的三四线都会也可以看。。。。。。
林董：相对一样平常的二线都会如南昌、太原、南宁、石家庄等，，，，，，，，仍属于中国前50个大中都会内，，，，，，，，进入这些都会一是要思量企业战略，，，，，，，，二是要看进入的时点。。。。。。若是企业未来要坚持规模一连扩张，，，，，，，，需要进驻这些二线都会实现增量孝顺；； ；；；从进入的时点来看，，，，，，，，这些二线都会情形都纷歧样，，，，，，，，如南昌区域，，，，，，，，现在土地价位处于高位，，，，，，，，不太适合进入，，，，，，，，而太原、西安等都会的土地市场相对不敷规范，，，，，，，，以是我们进入这些都会要和外地的开发商一起相助或者收购一些二手项目。。。。。。
林董：未来会坚持一个变加速增添的趋势，，，，，，，，市场差的时间我们预计增速在20%到30%，，，，，，，，在市场一样平常的时间预计增速在40%到50%，，，，，，，，在市场好的时间预计增速在70%到80%。。。。。。
同时我们土地储备充裕，，，，，，，，1780万方的土储，，，，，，，，能够坚持我们未来三年的开发量，，，，，，，，同时我们每年都会买地，，，，，，，，我们在都会妄想的同时，，，，，，，，都会坚持一定量的土地储备，，，，，，，，从市场全局来看，，，，，，，，买地的时机一直保存，，，，，，，，都会之间的时机都是轮动的，，，，，，，，只是市场相对几多的问题，，，，，，，，我们一样平常都会在行业低位储备足够数目的土地资源。。。。。。
林董：我们以为现在行业照旧处在一个高位的平台期，，，，，，，，行业规模未来能够坚持在10亿平到15亿平左右，，，，，，，，像已往那样规� ？？？？ ？焖僭鎏淼那魇撇惶赡芊浩穑�，，，，更多可能在这个区间内坚持波动，，，，，，，，在行业度过高位平台期后，，，，，，，，规� ？？？？ ？赡茏钕任酢�。。。。。
LETOU·(中国区)有限公司官网的生长战略在于坚持一连稳固有质量的快速增添，，，，，，，，一方面是掌握好谋划的质量，，，，，，，，另一方面是掌握好产品和效劳的质量。。。。。。我们谋划的焦点首先是把产品和效劳做好，，，，，，，，这个是基础，，，，，，，，其次是提高谋划质量，，，，，，，，不依赖欠债和利润换取规模增添，，，，，，，，我们要选择增添、欠债和利润的平衡。。。。。。我们已往欠债率不凌驾80%，，，，，，，，去年降至50%，，，，，，，，为未来生长提供充分的杠杆空间，，，，，，，，同时LETOU·(中国区)有限公司官网利润水平也稳固在12%左右，，，，，，，，我们选择在利润与周转率之间做一个平衡.
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